（奥海明月售楼处看房客户并不算多，张达摄）
就在“十一”假期前，北京新房项目加速入市，仅9月30日一天就有8个项目获发预售证，房企赶“十一”假期出货意愿强烈。
在恒大9月打响房企打折第一枪后，其他房企是否会在“十一”假期跟进打折促销、以价换量备受关注。
不过，从券商中国记者在“十一”假期以购房人身份实地探访了北京石景山、昌平、亦庄等多个区域的多个在售新盘及拟开盘项目售楼处的情况来看，现场看房客户并没有预想那么多，打折优惠基本没有，仅个别项目推出几套特价房。
接受券商中国记者采访的业内人士认为，“十一”假期北京新房实际成交情况不及预期，主要是因为房企端并未采取超出预期的促销手段，仅有个别滞销项目及尾盘给出较大折扣，大部分楼盘当前售价与今年上半年基本持平，所谓的“半数项目85折”是累计过去几年的折扣。另外，由于对未来市场价格预期趋稳，北京市场客户今年假期更多选择出游，整体客户量不及去年同期。
多个新盘“十一”前抢跑入市
就在“十一”假期前，北京新房项目加速入市。
券商中国记者从北京市住建委官网了解到，继8月获发14个预售证后，9月北京共有22个项目获发预售证（含预告）。其中，仅9月30日一天就有8个项目获发预售证。
赶在9月末开盘的项目不乏网红热盘，其中，两个单价10万+的豪宅项目也遭抢。券商中国记者从公开信息了解到，9月30日晚开盘的融创·香山壹号院，位于海淀区西五环内，开盘3个小时实现销售额45.3亿，售楼处现场直至晚上11点多仍灯火通明、人头攒动。同日开盘的颐和金茂府，位于海淀区西四环，开盘热销50.6亿，劲销202套，创10万+豪宅首开纪录。
另外，9月29日晚开盘的位于西五环外石景山区的中海·天钻，均价7万5，当日也劲销23.6亿。券商中国记者从该项目售楼处了解到，当天开盘308套房，有500多组客户，目前还剩几十套。
新入市项目“十一”基本没折扣
这个“十一”假期，北京新盘是否会有折扣优惠呢？
券商中国记者假期来到位于北五环外昌平区的两个限竞房项目售楼处。其中，奥海明月项目已于近期取证开盘，从网友发布的开盘当天视频来看，现场人山人海，快挤爆了。售楼处销售人员小刘告诉券商中国记者，当天开盘800多套房，来了一两千人，有的是一家3口全来了，真正签约的有600多套。
也许因为该项目已卖了大部分，在售楼处现场的看房客户并没有特别多。
当券商中国记者问及“十一”假期是否有价格优惠时，小刘表示：“优惠确实没有什么，限竞房本身利润就低，我们还是精装交付，配有中央空调，是限竞房中交付标准最高的一拨，一套装修要二十几万，现在白送。旁边距离我们项目100米的二手房（10年内的次新房）都卖六七万呢，我们均价5.88万。”不过，记者在现场看到“十一”期间签约客户有砸金蛋活动，奖品有空气净化器等小电器。
随后，券商中国记者又来到与该项目一路之隔的奥森ONE项目售楼处，该项目预计10月底开盘，现场看房的人同样没有想象的多。
（奥森ONE售楼处看房客户没有预想的多，张达摄）
奥森ONE销售人员小李向券商中国记者介绍：“周边二手房都在7-8万，与我们5.88万形成了2万块钱的价格倒挂，我们这个位置目前是全北京公园地产项目价格洼地最大的。公园地产大都做豪宅，北京没有我们这样低总价的刚需盘，而且有南边通透的小户型，所以我们项目市场关注度较高，也不好买，预计10月底开盘1000套左右，现在意向客户已经排到1300号了。开盘当天会有优惠，但现在还没定。”
此外，在位于西五环外石景山区的中海•天钻、长安和玺等纯商品房项目售楼处，券商中国记者看到，现场看房客户同样没有预想那么多。
其中，长安和玺项目销售人员告诉券商中国记者，项目主打改善型社区，全都是四居室，预计10月10日左右开盘，单价在7万4左右，开盘200多套房，目前排卡的意向客户已经有200多组。“我们项目的品质是按照9万多的标准建的，但是由于政府限价没批下来，现在牺牲了利润，这种只要能买到就赚到了，因为附近低端一点的项目都卖到7万6了，我们125平米的精装4居总价900万出头。”该销售人员说。
半数新盘“十一”推85折房源是误读
假期有媒体报道称，北京有25个新房项目在国庆期间推出85折以上的打折房源。
不过，券商中国记者探访的几个近期已开盘和将要开盘的项目在“十一”假期基本没有打折优惠，有上半年已开盘的限竞房项目推出个别特价房，但折扣也没有那么多。如位于东南五环外亦庄区的融创亦庄壹号，“十一”期间推出了部分特价房；附近的招商臻龙府，“十一”期间签约享车位永久使用权。
（招商臻龙府售楼处看房客户相对较多，张达摄）
尽管券商中国记者从贝壳找房网上也看到，北京多个新房项目推出30套85折优惠房源，但经仔细询问得知，这些折扣多数是相对于开盘价来说的，实际价格跟节前比变化不大。
如位于大兴区东南五环的电建•洺悦湾，“十一”推出78折优惠房源，中介人员告诉券商中国记者，该项目今年6月刚开盘排卡时价格便宜，之后涨价了，“十一”活动打的78折，实际跟开盘价差不多。同样今年6月开盘的西五环丰台区的熙悦天寰，“十一”推出20套特价房，特价房价格也跟开盘价差不多。
另外，去年6月开盘的位于大兴区南五环外的绿地海白云翡，均价7万，“十一”推出20套特价房源，有的总价超1300万的户型优惠高达200万。但当券商中国记者询问降价原因时，有中介表示，之前项目定价过高了，迫于竞争压力拿出部分房源做特价，当然楼层会低一些。不过，也有中介对券商中国记者表示，特价房可能是清退的，也可能是特定楼层的，不一定都是位置不好的。
对于部分媒体关于北京新房半数打折的报道，中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者表示，实际这存在一个认知误区。“北京限竞房价格过去几年跌了15%-20%，基本都是八几折在卖，去年就这个价格了，只有少数项目不打折。现在反正价格也没涨，也没有继续跌，新房二手房最近成交量都还可以，不至于继续打折。”他说，整体看，北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣，实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。
合硕机构首席分析师郭毅也对券商中国记者表示，自5月以来，北京新房市场持续回暖，金九银十以来，房企普遍采取积极的销售策略，一方面提升产品品质，另一方面随行就市地合理定价，带动楼市销量保持稳定热度，目前仅有个别滞销项目及尾盘给出较大幅度的折扣优惠，大部分楼盘当前售价与今年上半年基本持平。
从“十一”假期新房成交数据来看，据贝壳研究院统计，北京十一黄金周期间新房住宅日均成交面积同比下降24%，成交均价同比上涨4.8%。今年黄金周成交量不及去年同期。
对此，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月底北京新房预售证密集发布，可见房企在当前融资及债务压力较大的情况下“十一”期间出货意愿强烈，但实际成交情况不及预期。一方面房企端并未采取超出预期的促销手段，另一方面北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在今年黄金周更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。
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寒露时节已过，楼市却在“黄金周”催化下显现暖意。
国庆小长假最后一天，石家庄市多个热门楼盘人头攒动，夜色落下时仍有购房者涌入售楼处。“现在是看房的好时机。”现场一对老夫妇告诉记者，尽管他们觉得购房有压力，但疫情间接带来了上车机遇。
促使他们动摇的因素是价格。据当地中介人员透露，受此前市场低温及疫情影响，今年石家庄多个大盘价格下跌10%~20%，再逢房企营销造势，假期看房者明显增多。“国庆几天成交了一个月的量。”他说。
珠三角、长三角等一些热点城市同样微幅升温。中原地产研究中心数据显示，10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，较去年同比上涨15%；广州同期新房成交794套，较去年同比上涨50%。
“金九银十本身就是传统楼市销售季，加上七八月份出现‘淡季不淡’的行情，整体市场信心还是有的，此时房企积极营销，市场反馈会比较好。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为。
不过，随着许多城市房价涨幅较大，以及新一轮调控加码，市场的疲态已经有所显露。一位业内人士透露：9月份市场开始往下走了，各个开发商明显感觉到推货过后，来访客户的犹豫程度在增加，从前三季度数据看，四季度要完成目标实际上难度增加。
市场上，房企对后市大多呈谨慎态度。在热度较高的广州，以万科为首的多个开发商新推项目仍以“跑量”为策略，定价上相对平稳。
开发商积极推货入市
经过国庆小长假一番血拼，不少开发商战果颇丰。“我们公司9月卖了120亿销售额，国庆八天至少卖了65亿。”某家行业排名二三十的房企透露。
中国恒大（3333.HK）也已披露目前的销售业绩。官方数据显示，9月1日至10月8日38天内，恒大实现合约销售金额1416.3亿元，合约销售面积1641.7万平方米，已完成全年6500亿销售目标的91.1%。
若以克而瑞数据计算，恒大九月单月实现全口径销售额818亿元，这意味着，仅国庆假期八天，恒大就卖掉近600亿元的房子，达到九月业绩的七成之多，超过8月整月514.8亿的销售额。
今年来，恒大率先发起营销战，宣称九月至国庆期间全国619个楼盘推出7折优惠；与此同时，集团总部与地区公司部门负责人以上领导，可在公开优惠的基础上，拥有额外96折权限的签批权利。
据悉，9~10月期间，恒大单月销售目标为1000亿元，且会至少加推40个纯新盘入市。仅10月8日，恒大便在哈尔滨、重庆、贵州等城市推出9个新项目，截至下午1:30，半天录得销售额超80亿元。
其它房企在营销上同样不甘示弱。譬如，富力与广汽传祺联合造势，提供超过350套房源以及车位8.17折购的优惠，碧桂园广清区域推出“917碧淘好房节”，万科地产上海区域推出“十全九美好房节”等。
记者走访发现，小长假期间不少楼盘确实花样促销。某TOP5房企石家庄一项目推出十几套清尾特价房，总价直降二十多万，处于认筹期的房源也可享受98折优惠；另一TOP5央企某项目同样推出一批秒杀房源。
“国庆有个刚需盘加推，12多套房子排了900多个号，两个小时就卖完了。”石家庄当地一中介称，另一刚需流量大盘八天成交160余套，假期尾声仍有近30套房源成交，置业顾问当夜“不打烊”。
北京区域的房企也加入抢客大战。有当地中介告诉记者，丰台区有精装现房项目推出特价房源，总价535万起，较项目开盘价降低65万。“周边项目二手都挂六万多，目前新房单价才五万八。”
中原地产首席市场分析师张大伟分析称，国庆节市场因为网签数据并非当下真实成交，实际数据滞后，但整体看，大部分城市成交量依然明显出现同比上涨的现象，一二线城市继续维持“温”的表现。
以广州为例，据广州中原研究发展部监测，十一假期广州一手住宅实际开盘/加推货量重回3000套大关，同比增长56%，整体去化率53%，介于近两个黄金周的中等水平，整体表现在预期范围内。
“受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻；此外高层于8月下旬明确开发商融资的三条红线，刺激部分‘越线’企业加快推货回款。”上述研究部认为。
卢文曦还表示，今年受疫情影响，出国游人数骤减，部分有购房意向的买家搁置出游计划，改为“假期看房”。开发商也抓住时机集中推货，以刺激市场成交，这是与往年相比较为特殊的情况。
购房者观望情绪升温
房企如此贴身肉搏，与其业绩压力息息相关。
克而瑞数据显示，今年前三季度，百强房企整体业绩同比增长9.2%，第三季度销售规模较一二季度有所恢复，但9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势，目标完成情况不如历史同期。
从市场层面看，楼市“金九”也难言成色十足。克而瑞称，9月楼市有走弱迹象，供应明显放量但成交平平，30个重点监测城市供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。
贝壳研究院也称，今年前三季度，66座大中城市新房市场累计成交套数同比下滑9.4%，成交面积同比下滑8.8%，较二季度降幅收窄5~6个百分点。在调控压力下，四季度新房市场难有超预期表现。
记者在走访中也发现，有购房者冲着房企的打折力度来，到项目案场却发现实际折扣并非宣传所言，于是选择继续观望，不急于入场。“房价高买不起，房价跌的话又怕一直跌，先等等吧。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，年初至今，市场已出现两个明显趋势：一是受访家庭买房信心明显下降；二是需求在提升，但预算在下降。
相关调查数据显示，今年4月，有67%受访家庭改变购房计划，其中决定放弃置业的仅为23.75%；而在最新一期问卷调查后，56.67%受访家庭表示购房计划有变，仍有购房计划的仅占31.16%。
“受访家庭买房信心下降，很大程度上受其未来收入不稳定的影响。”丁祖昱称，目前市场购房需求仍然存在，但人们对于置业的需求及对市场的看法产生改变，使得短期观望的人数变多。
日渐密集的调控政策也对购房端产生影响。近期，深圳、杭州、宁波、南京、成都等10余城相继升级调控，有热点城市限贷政策也出现收紧，涉及调升二套或非普通住房首付比例以及贷款利率等。
“近六成受访家庭表示调控政策对其置业计划影响较大，其中14.25%受访家庭表示自己失去购房资格。”丁祖昱称。
也有业内人士对市场保持乐观态度。张大伟认为，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续升温。但调控政策频繁出现，虽然力度不足以让市场萧条，但涨幅也会维持在温的程度。
合硕机构首席分析师郭毅也表示，当下市场整体处于供需两旺的局面，加上疫情得到好转，整体消费需求出现明显升温，这有利于行业特别是热点一二线城市出现成交小高潮的状态。
卢文曦直言，大家对市场的期望值可能太高了，以上海新房成交为例，今年金九成色还是不错的。目前调控政策多侧重交易秩序的梳理，以促进市场平稳健康发展，市场需求还在，“银十”依然可期。
